Imu e Tasi, guida all’acconto 2018

Scadono oggi, lunedì 18 giugno, i termini per pagare in acconto Imu e Tasi, che sono due delle principali imposte sugli immobili.

Si fa riferimento all’articolo https://www.laleggepertutti.it/214936_imu-e-tasi-guida-allacconto-2018

Per quanto riguarda l’IMU, è un’imposta municipale e unica sugli immobili, che sostituisce la vecchia Ici.
L’Imu non è più dovuta sulla prima casa a meno che questa non sia un’abitazione di lusso.

Deve essere versata: dai proprietari o dagli usufruttuari (o da chi possiede un altro diritto reale; il nudo proprietario non paga) di immobili diversi dalla prima casa, di aree fabbricabili e terreni; da chi è assegnatario della casa coniugale, in caso di separazione o divorzio; dai conduttori (inquilini) di immobili, in caso di stipula di leasing immobiliare; dai concessionari di aree demaniali.

E sono esenti:

gli immobili di proprietà di persone anziane o disabili, se risultano ricoverate in modo permanente in istituti, nel caso in cui la casa non sia data in affitto; gli alloggi sociali; gli immobili di cooperative edilizie; i terreni agricoli montani o semi-montani, o i terreni di proprietà di coltivatori e imprenditori agricoli professionali, o situati all’interno delle isole minori; i terreni a immutabile destinazione agro-silvo-pastorale, a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile; le unità immobiliari (massimo una) in possesso del personale di servizio permanente delle Forze armate o della Polizia, dei Vigili del fuoco e del personale della carriera prefettizia, se non affittate; le unità immobiliari (massimo una) di proprietà di un cittadino italiano residente all’estero e iscritto all’Aire, solo se già pensionato nel Paese dove risiede e se l’immobile non risulta né in affitto né in comodato d’uso.

Sono inoltre concesse delle agevolazioni: se un immobile, ad uso abitativo, è concesso in comodato a familiari entro il primo grado di parentela, è prevista la riduzione del 50% della base imponibile, se si rispettano determinate condizioni.
In particolare, la base imponibile Imu di un immobile e delle pertinenze può essere ridotta del 50%, se l’immobile è: concesso in comodato dal soggetto passivo ai genitori o ai figli; se i genitori o i figli comodatari utilizzano l’immobile come abitazione principale, purché siano soddisfatte le seguenti condizioni: il conduttore deve avere la residenza anagrafica nell’abitazione; il contratto di comodato deve essere registrato; il comodante deve risiedere anagraficamente e dimorare abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile ceduto in comodato;  il comodante non deve possedere altri immobili in Italia, con l’unica possibile eccezione dell’immobile adibito a propria abitazione principale e delle eventuali pertinenze; l’abitazione ceduta in comodato e quella adibita ad abitazione principale non devono essere censite nelle categorie catastali A1, A8 o A9.

Il Comune può inoltre riconoscere ulteriori agevolazioni Imu per gli immobili (e le eventuali pertinenze) concessi in uso gratuito ai parenti ed affini di 1° grado in linea.

Il contribuente è inoltre tenuto a dichiarare al Comune il diritto alle riduzioni, per poterne fruire.

La base imponibile viene ridotta del 50% anche per: i fabbricati dichiarati inagibili o inabilitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sono verificate queste condizioni, che vanno accertate dall’Ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario, oppure tramite dichiarazione sostitutiva; i fabbricati di interesse storico o artistico individuati dal Codice dei beni culturali e del paesaggio.

Se l’immobile è affittato a canone concordato, l’Imu che si ottiene applicando l’aliquota comunale è ridotta al 75%.

Possono poi beneficiare della riduzione tre tipologie di contratti di locazione:
i contratti agevolati, della durata di 3 anni più 2 di rinnovo; i contratti per studenti universitari, di durata da 6 mesi a 3 anni; i contratti transitori (di durata da 1 a 18 mesi), se stipulati nei comuni nei quali il canone deve essere stabilito dalle parti applicando gli accordi territoriali (aree metropolitane di Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo, Catania; comuni confinanti con tali aree; altri comuni capoluogo di provincia).

Cos’è invece la Tasi? Non è altro che la tassa sui servizi indivisibili: è dovuta da chiunque possieda o detenga, a qualsiasi titolo, un fabbricato o un’area edificabile, ad eccezione, in ogni caso, dei terreni agricoli e dell’abitazione principale.
La Tasi, infatti, non è più dovuta sull’abitazione principale per i proprietari, ad esclusione delle abitazioni di lusso; gli inquilini non sono tenuti a pagare la loro quota Tasi se l’immobile affittato è l’abitazione principale.

Per il calcolo, invece, prima di quantificare l’Imu e la Tasi, è necessario calcolare la loro base imponibile, ossia l’ammontare su cui applicare l’aliquota (cioè la percentuale dovuta) d’imposta. E mentre la base imponibile si calcola allo stesso modo in tutti i comuni, le aliquote sono invece stabilite da ogni comune in misura differente, a seconda della categoria dell’immobile.

Per determinare l’imposta dovuta invece, alla base imponibile devono essere applicate le aliquote, che sono le percentuali dovute a titolo d’imposta. Le aliquote sono diverse da comune a comune, ma possono variare in alcuni casi: per l’Imu, da un minimo dello 0,46% (0,40% in alcune casistiche particolari) a un massimo dell’1,06%; per la Tasi, sino a un massimo dello 0,25%; la somma delle aliquote dei due tributi non può superare lo 0,6%, per le abitazioni principali non considerate di lusso, e l’1,66% per tutti gli altri immobili.

Per sapere quale aliquota deve essere utilizzata, è necessario controllare le aliquote in vigore nel 2018, all’interno del sito web del proprio comune o prendendo visione delle delibere.

Per calcolare l’acconto dell’Imu e della Tasi, da pagare entro il 18 giugno 2018, è necessario:
calcolare la base imponibile; calcolare l’imposta, applicando le aliquote che risultano dalla delibera più recente del tuo comune (le aliquote sono indicate anche all’interno del sito web del comune stesso); dividere l’importo a metà.

Se si paga dopo la scadenza, cioè dopo il 18 giugno per l’acconto o dopo il 16 dicembre per il saldo (per il 2018 dopo il 17 dicembre), devono  essere calcolate le sanzioni. Queste ultime non sono previste in misura fissa, ma in misura percentuale, che aumenta all’aumentare dei giorni di ritardo.

In particolare puoi avvalerti del ravvedimento sprint: prevede la possibilità di sanare la propria situazione versando l’imposta dovuta entro 14 giorni dalla scadenza con una sanzione dello 0,1% giornaliero del valore dell’imposta, più gli interessi giornalieri calcolati sul tasso di riferimento annuale;
ravvedimento breve: applicabile dal 15° al 30° giorno di ritardo, prevede una sanzione fissa del 1,5% dell’importo da versare più gli interessi giornalieri calcolati sul tasso di riferimento annuale;
ravvedimento intermedio: è applicabile dopo il 30° giorno di ritardo fino al 90° giorno, e prevede una sanzione fissa del 1,67% dell’importo da versare più gli interessi giornalieri calcolati sul tasso di riferimento annuale;
ravvedimento lungo: è applicabile dopo il 90° giorno di ritardo, ma comunque entro i termini di presentazione della dichiarazione relativa all’anno in cui è stata commessa la violazione; prevede una sanzione fissa del 3,75% dell’importo da versare più gli interessi giornalieri calcolati sul tasso di riferimento annuale;
ravvedimento biennale: è applicabile per versamenti eseguiti entro il termine di presentazione della dichiarazione relativa all’anno successivo o, se non è prevista la dichiarazione, due anni dall’omissione; la sanzione applicabile è pari al 4,29%;
ravvedimento lunghissimo o ultra biennale: è applicabile per versamenti eseguiti oltre il termine per la presentazione della dichiarazione relativa all’anno successivo a quello nel corso del quale è stata commessa la violazione ovvero, quando non è prevista dichiarazione periodica, oltre due anni dall’omissione o dall’errore; la sanzione è pari al 5%;
ravvedimento successivo a p.v.c.: questo ravvedimento può essere utilizzato se la regolarizzazione avviene dopo il processo verbale di constatazione (p.v.c.), fatta esclusione per i casi di mancata emissione di ricevuta fiscale, ddt, scontrini fiscali o di omessa installazione dei misuratori fiscali;
ravvedimento trimestrale: è applicabile per il versamento delle rate omesse dopo la prima, nei casi di accertamento con adesione, concordato, conciliazione, avvisi bonari; resta la possibilità di utilizzare il ravvedimento sprint o breve se la regolarizzazione avviene in un termine più breve.

In merito al ravvedimento operoso, perché un versamento possa considerarsi ravveduto non basta saldare la sanzione, ma è necessario anche il pagamento degli interessi legali.
L’ammontare del tasso d’interesse legale varia ogni anno.
La formula per calcolare gli interessi, relativa a ogni annualità, è la seguente:
imposta da pagare, moltiplicata per il tasso d’interesse legale, diviso 365, per il numero dei giorni di ritardo.
Esempio: se un contribuente deve pagare 400 euro di Imu 2018, con 14 giorni di ritardo, il calcolo sarà: [(400x 0,30%):365]x14.
Quindi verserà 5 centesimi d’interessi (0,04603, arrotondato per eccesso).

E come si compila l’F24 per l’Imu?

Per pagare l’Imu, con o senza ravvedimento operoso, bisogna compilare il modello F24, nella sezione Imu ed altri tributi locali, con i seguenti codici tributo:

3912 per l’abitazione principale e relative pertinenze (solo per i non esenti);
3914 per i terreni agricoli;
3916 per le aree fabbricabili;
3918 per altri fabbricati;
3930 per “fabbricati ad uso produttivo gruppo “D” incremento Comune;
3925 per “fabbricati ad uso produttivo gruppo “D” Stato.

Non esistono, al contrario di quanto era previsto per la vecchia Ici, dei codici appositi per il pagamento di sanzioni e interessi, perciò questi andranno sommati all’imposta principale, nello stesso codice tributo.

Mentre, come si compila l’F24 per la Tasi?
Per pagare la Tasi dovrà essere compilato il modello F24, nella sezione Imu ed altri tributi locali, con i seguenti codici tributo:
3958 per l’abitazione principale;
3959 per fabbricati rurali ad uso strumentale;
3969 per i servizi indivisibili per le aree fabbricabili;
3961 per i servizi indivisibili di altri fabbricati.
I codici relativi al ravvedimento operoso Tasi sono:
3962 per gli interessi;
3963 per le sanzioni.